前两天陪朋友去看房，售楼小姐嘴皮子利索得很，什么“五证齐全”“即买即住”说了一大堆，朋友听得云里雾里，转头问我：“现在房子到底有几证？这玩意儿靠谱不？”
说实话，这个问题真把不少人问住了，我当年第一次买房的时候，也以为只要拿到房产证就万事大吉,后来才知道完全不是那么回事。
核心五证：房子的“出生证明”
用大白话说，现在房子有五张最重要的证，少了哪一张都可能让你掉坑里，我列个表出来,大家看得明白：
| 证件名称 | 核心作用 | 哪里发证 |
|---|---|---|
| 国有土地使用证 | 证明土地合法、用途正确 | 国土资源局 |
| 建设用地规划许可证 | 地块规划符合城市要求 | 规划局 |
| 建设工程规划许可证 | 楼房设计图纸被批准了 | 规划局 |
| 建筑工程施工许可证 | 允许施工单位进场干活 | 建设局 |
| 商品房预售许可证 | 允许开发商卖期房（最关键） | 房管局 |
这五张证，就像一个人的身份证、户口本、毕业证、驾照和工作证，缺一个都说明这房子“身份”有问题。
国有土地使用证——房子的“户口本”
你要是看过这个证，会发现上面写着土地的性质：是住宅用地还是商业用地？是划拨还是出让？出让年限是70年还是40年？
我有个同事买了个公寓，以为是住宅，结果才发现是商业用地，只有40年产权，水电费贵不说，孩子上学成问题，这事我得敲黑板强调：住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年,千万别搞混了。
建设用地规划许可证——房子的“规划批文”
有些楼盘盖在河道边上，或者占了绿化带，那本身就不合法，这个证确保开发商拿到的地块，用途和城市建设规划匹不匹配，没这个证,房子可能就是违章建筑。
建设工程规划许可证——房子的“设计批准书”
这证管的是：你楼盖多高？离旁边楼多远？阳台飘出去多少？绿化率够不够？
当年某楼盘业主收房发现，自家阳台对着邻居家窗户，间距严重缩水，一查就是这个证有问题,所以别小看这张纸。
建筑工程施工许可证——房子的“开工许可证”
我见过最离谱的情况是：开发商手里没这个证，就让施工队进场了，结果楼盖到一半被住建局叫停，烂尾了三年。没施工证就动工的项目，像没驾照就上路,安全性完全没保障。
商品房预售许可证——买期房的“保险单”
这是购房者最该盯紧的证。预售证是五证里最后一个拿的——前面四个证齐全了，才能申请这个证，换句话说，如果开发商敢亮出预售证,那基本说明前面四证都齐了。
有个小技巧：你去售楼处看房，直接问预售证号，然后上当地房管局官网一查,信息全对得上才放心。
收房后的三本“红本本”——最值钱的证件
房子盖好了，你交了钱，接下来拿到的证件更重要，这三本证，是证明房子真正属于你的凭证。
不动产权证书（以前叫房产证）
以前的房产证、土地证现在合并成一本 《不动产权证书》 ，红皮儿的，上面有你的名字、房屋位置、面积、用途、使用期限，拿到这个证,法律上这房子才算你的。
契税完税证明
很多人买了房把这证随便一丢，等办二手房交易时才发现找不到了，这个证明你和开发商之间交易已经完税,卖房时是必须的凭证。
住宅质量保证书和住宅使用说明书
这两本倒是直接跟开发商对接，质量保证书会写明：地基和主体结构保修50年；防水工程保修5年；门窗、管道保修2年，使用说明书告诉你电梯怎么维护、承重墙不能乱砸。
全款房和贷款房的证件差别
如果你是全款买房，那流程简洁多了——付清全款，直接拿前面说的几本证，但如果是贷款买房,情况有点不一样：
- 银行会扣下你的 《不动产权证书》原件，等贷款还清了才能拿回来
- 你手里会留一份复印件，加上银行的抵押合同
- 房子还是你的名字，但在还贷期间不能随意买卖
这个区别很多人容易忽略，我一个朋友贷款买房后，以为所有证都在自己手里,结果去办签证时傻眼了。
二手房交易看什么证
二手房和新房的证件要求又不一样，如果你买二手房,重点看：
- 卖方的不动产权证书原件——确认产权清晰
- 看上面有没有共有权人——夫妻双方都签字才算合法
- 查有没有抵押或查封——去当地不动产登记中心查档
还有一件事得提一下：有些老房子只有房产证没有土地证，这种房子交易起来特别麻烦，2015年全国推行不动产统一登记后,才把所有证件整合成一本。
最近几年的变化：电子证照来了
现在很多城市已经开始推广 不动产登记电子证照，你在手机App上就能查到房子的电子版产权证，和纸质红本本具有同等法律效力，办户口、上学、贷款这些事,直接出示电子证照就行。
不过电子归电子，真要卖房的时候,大多数中介和买家还是倾向看纸质原件。
买房查证的实操方法
说一千道一万，真到了买房那一步，怎么查这个证？直接给方法：
查开发商五证： 去当地住房和城乡建设局的官网，找到“商品房预售许可证查询”入口，输入项目名称或者预售证号，售楼部墙上公示的五证,你拿手机拍下来对着查。
查二手房产权： 带上房主身份证复印件、房产证编号，去当地不动产登记中心自助查询机,花几十块钱就能拉出一份完整的产权情况表。
查期房风险： 在住建局官网看这个项目的资金监管账户信息，如果房子卖得好但资金监管户余额少，说明开发商可能挪用购房款了,这种项目慎入。
我当年差点踩了一个坑：看中某楼盘，预售证是有的，结果一查它的土地使用证，发现土地被开发商抵押给银行了，这种房子如果开发商资金链断裂，你交了首付也拿不到产权,果断放弃。
最容易被忽视的“一证”
前面说了五证、三本红本，其实还有一个证容易被忽略——住宅专项维修资金交存证明，虽然它不像产权证那么显眼，但你需要用到房屋维修基金的时候,没这个证明你就没法动用那笔钱。
写到现在突然想起来，有个朋友买房后一直没交维修基金，后来屋顶漏水，物业说需要动用维修基金，结果发现他压根没交过,自掏腰包花了两万多。
所以你买新房的时候，交房那天除了验房，记住要收齐开发商给你的交房资料袋，里面至少包含：不动产权证书、契税证明、住宅质量保证书、使用说明书、维修资金交存证明,少一样都打个问号。
说来说去，现在房子就那么几个证，每个都不复杂，但少一个都能让你折腾好几年，买之前多花半小时查一查,少走几年弯路。
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希望本篇文章《现在房子有几证？买房前一定要搞清楚的五张身份证》能对你有所帮助！
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