说实话，前阵子我表弟打算买房，一听到中介费要收房价的2%到3%，直接愣住了，一套300万的房子，光中介费就得掏将近10万块，他拉着我问：“哥，你说咱自己找房东，跳过中介行不行？”

我当时没急着回答，因为这事儿吧，确实不是一两句话能说清的，先给你看个数据——根据链家2023年的市场报告，国内二手房交易中，通过中介成交的比例大约占了85%左右，也就是说，每100个买房的人里头，大概有15个是选择自己搞定的，这比例不算大，但也不算特别小，说明“跳过中介”这条路，确实有人在走,而且走通了。

自己做和找中介，到底差在哪？

我特意找了一份自己成交的业主聊了聊，又翻了翻相关的研究文献，中国房地产发展报告（2023）》里提到的那几个案例，比来比去,区别主要在这几个方面：

你看，各有利弊，最直观的好处当然是省钱，但最大的风险就是信息不全和法律保障不足，我有个朋友在上海自己买房，就因为查产调的时候漏了一个细节，后来才发现房子有抵押，差点烂尾，所以你要是真想不通过中介,下面这些步骤得一个不落地走完。

不通过中介，自己买房的七步实操

第一步：找房源的渠道要宽，别盯死一个APP

很多人觉得，不通过中介就没地方找房了，其实真不是，贝壳、安居客上确实很多房子是中介挂的,但你可以这样操作：

在闲鱼上搜“房东直租”或“业主直售” 在小区的业主群里问有没有人卖房 去目标小区转一转，看窗户上贴的纸条（这招老土但管用） 用房天下的“个人房源”筛选功能

我认识一个老哥，就是在小区遛狗的时候看见邻居贴了卖房告示,最后省了4万中介费。

第二步：查产调，这步打死都不能省

<span style=”color: #d9534f;”>⚠️ 注意：这一步最关键，也是最容易出事的环节。 产调全称叫“不动产登记信息查询”，就是去当地不动产登记中心查这个房子有没有抵押、有没有查封、有没有多人共有，你要在网上查好受理点，带上房主的身份证复印件和房产证复印件（原件当然更好）,花几十块钱就能查。

你需要重点核对的信息：

我查过，有将近12%的二手房在交易时存在未披露的抵押或共有人问题（数据来自北京市房地产交易中心2022年的一份内部统计），所以这件事上,多细心都不为过。

第三步：谈价格，别只盯着总价看

跳过中介谈价格，其实反而更直接，你有啥说啥，房东也知道你没请中介，说明你是个实在人，这时候你可以把中介费省下来的钱当成一个筹码,跟房东说：

“咱都不找中介，这省下来的好几万，您也给我让个一两万，大家都不亏。”

我听过最夸张的一个案例，是在上海，两个年轻人自己谈，硬是把一套450万的房子谈到了436万，加上省下来的中介费10万出头，总共省了将近24万，但反过来，如果你不会谈，也可能被房东拿捏住，所以建议事先在网上查一查同小区的成交价，比如用“兔博士”或者“链家成交记录”当参考。

第四步：合同自己写？别闹，找律师或者用模板

很多人觉得签合同很难，其实现在网上有现成的模板，去住建部官网下载标准版的《存量房买卖合同》，或者用百度文库里评分高的版本，然后一定要找你们当地的法务或者律师看一遍，费用不贵，一般500到1000块钱，比中介费便宜太多，而且律师是站在你这一边的,中介的合同通常会偏向他们自己。

在合同里要写清楚这几条：

第五步：贷款和过户，自己也能跑下来

好多朋友觉得贷款过户这事太复杂，非得中介才行，其实所有流程都是公开透明的，你去当地不动产登记中心的网站或者直接去现场问，都有一次性告知单,告诉你每一步该带什么材料。

买房的流程一般是这样： <div style=”padding-left:20px; border-left:3px solid #2c3e50;”> 签合同 → 准备贷款材料（收入证明、征信报告、首付款流水） → 去银行申请贷款 → 银行审批通过 → 双方去不动产登记中心过户 → 交税（契税、个税等） → 领证