说实话,我第一次买二手房的时候，最怕的就是“税”，中介嘴里蹦出一堆词儿——契税、个税、增值税、土地出让金……听得我脑壳疼，当时我就想，这二手房子交税，到底是个什么名堂？后来自己跑了好几趟房管局，又翻了不少资料，才慢慢理清楚，今天我就把这事儿掰开揉碎了跟你聊聊，别怕，这玩意儿没那么玄乎。
二手房子交税，主要交哪几个？
先给你列个单子,心里有个底。
- 契税：买方交，跑不掉。
- 增值税：以前叫营业税，卖方交，但很多时候转嫁到买方头上。
- 个人所得税：卖方交，道理同上。
- 土地出让金：特殊情况下才有，比如房改房、经济适用房。
- 印花税、登记费、测绘费：小钱，几百块搞定。
你看,核心就这三四个大头，别被中介报的那一串数字吓着，搞清楚规则，你就能算个八九不离十。
契税——买房子的“过路费”
这是最固定的,国家规定，买房子就得交契税，谁买谁交，税率看两点：房子面积和你是不是首套房。
我直接给你画个表,一目了然：
| 购房情况 | 面积≤90平方米 | 面积>90平方米 |
|---|---|---|
| 首套房 | 1% | 5% |
| 二套房 | 1% | 2% |
| 三套及以上 | 3% | 3% |
举个例子：你买一套100平米的二手房，总价200万，如果是首套房，契税就是200万×1.5%=3万，如果是二套房，那就是200万×2%=4万，三套房？对不起，6万。
注意：这个“首套”和“二套”怎么认定？看你在购房所在城市名下有没有房，比如你在老家有房，但在深圳没房，在深圳买就算首套，但有些城市认房又认贷，那情况就复杂点，签合同前一定问清楚当地政策。
增值税——满两年和满五年的区别
增值税是大头,也是中介最爱拿来“做文章”的地方，它的核心规则就一句话：房产证满2年，普通住宅免增值税。
别小看这一条,很多城市增值税税率是5.3%（含附加税），一套200万的房子，没满2年，光增值税就是10.6万，满2年了？这10.6万就省下来了。
所以你看,网上那些“满二唯一”“满五唯一”的说法，其实就是指房子的持有年限和是不是房主唯一住房。
- 满二：指房产证登记日期或契税完税日期满2年，满足这个，增值税免了。
- 满五：指满5年，一般和个税挂钩。
- 唯一：指房主在省内（或市内）名下只有这一套住宅。
重点来了：满五唯一的房子最香，因为不仅增值税免了，个人所得税也免了，满二唯一的房子，免增值税，但个税通常不免。
个人所得税——卖方也肉疼的税
个税一般是卖方交,正常税率是差额的20%，或者全额的1%~2%（具体看城市），什么叫差额？就是卖价减去当初买价，再减去合理费用，剩下的差额交20%。
但实际操作中,大部分城市都按全额1%来收，省事，比如房子总价200万，个税就是2万，只要房子不是“满五唯一”，这笔钱基本跑不掉。
注意：有些卖家会把税费转嫁给你，比如一口价“净得价”，意思就是税费全由你承担，这时候你就得把增值税、个税都算进你的总成本里，别傻乎乎地光看房价。
特殊情况：土地出让金、继承与赠与
除了上面三个硬骨头,还有几个情况得留心。
土地出让金
如果你买的是房改房（以前单位分的福利房）或者经济适用房，土地性质是划拨地，不是出让地，要上市交易，就得补交土地出让金，一般按房子地段和面积算，一两万到四五万不等，买这类房子之前，一定问清楚原房主当年有没有补过。
继承与赠与的房子
继承来的房子再卖,个税怎么算？继承的房子，只要不是原房主“满五唯一”，再卖时通常按房子全额的20%交个税，因为继承没成本，差额几乎等于卖价，20%算下来很吓人，所以继承的房子，最好自己住或者持有到满五唯一再卖，不然税费能吃掉一大截。
赠与的房子更坑。受赠后再卖，个税也是全额20%，除非满足“满五唯一”，所以别以为朋友送房子是好事，卖的时候你才知道心疼。
实际交易中，中介怎么“操作”税费？
我跟你讲个真实情况,有的中介为了促成交易，会告诉你“这房子税费低，才几万块”，但你一细算，其实高得多，常见套路有两个：
- 把“满二”的房子说成“满五”，你一看证满两年，以为个税免了，结果过户时才发现要交个税，原因？原房主名下还有别的房，不是“唯一”，所以签合同前，一定要求看房主的家庭住房情况查询结果（不动产登记中心能查）。
- 高评低签，为了多贷款，把合同价做高；为了少交税，又把实际成交价做低，这是违法的，别干，系统里都有备案价和评估价，少报的税最终可能变成罚款。
自己算税费，就三步
别怕,我教你一个笨办法：
- 查年限：看房产证上的登记日期，或者契税发票日期，确定满没满2年、满没满5年。
- 查房主：问清楚这是不是他名下唯一住房，最好写进合同里：“若因卖方隐瞒非唯一住房导致个税增加，由卖方承担。”
- 算结果：
- 满五唯一：只需交契税。
- 满二不唯一：契税+个税。
- 契税+增值税+个税。
最后给你几个实在的建议
- 尽量买满五唯一的房子，税费最低。
- 如果买不满二的房子，除非房价比周边便宜10%以上，否则算上增值税不划算。
- 签合同前，把“税费由谁承担、具体金额上下浮动不超过多少”写清楚，口头承诺不管用。
- 找个靠谱的中介，不如自己懂点税法，你懂了，谁也蒙不了你。
好了,关于二手房子交税，大概就是这么回事，你看到那些密密麻麻的表格和数字，别慌，核心就那三块，下次去中介，你直接问他：“这房子契税多少？满二了吗？是唯一住房吗？”他要是打马虎眼，你就把这篇文章甩给他看。
反正记住：这世上只有两件事躲不过——死亡和交税，但知道规则的人，至少能少交点冤枉税。
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希望本篇文章《二手房子交税，到底要交多少？别被中介唬住了》能对你有所帮助！
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