说实话,第一次听说“房贷怎么选”这个问题的时候，我脑子里第一反应是——这不就是看哪个利率低选哪个吗？ 后来真正开始研究才发现，这里面门道多得很，甚至有些看起来差不多的方案，三十年下来能差出一辆不错的车来，今天咱们就从头捋一遍，把这件事儿彻底说明白。
贷款第一步：公积金贷款和商业贷款怎么选？
能走公积金，坚决不走商业贷。 这句话我得放在最前面强调一下。
公积金贷款最大的优势就是利率低,目前公积金贷款五年期以上利率是3.1%左右，商业贷款哪怕现在LPR降了，也在4.2%上下，别小看这1%的差距，我拿笔算过一笔账：
假设贷款100万,分30年还：
| 贷款类型 | 利率 | 月供（等额本息） | 总利息 |
|---|---|---|---|
| 公积金 | 1% | 约4270元 | 约53.7万 |
| 商业贷 | 2% | 约4890元 | 约76.1万 |
注意看总利息那一栏,整整差了22万多，这还只是100万，如果贷款200万呢？差距奔着45万去了，所以如果你单位帮你交公积金，而且额度够用，一定要优先用公积金。
那公积金不够怎么办？这就涉及到第二个问题——组合贷。
组合贷到底划不划算？
组合贷就是公积金+商贷的组合，比如说你公积金能贷60万，但房子需要贷150万，剩下的90万走商贷，这比全部走商贷要划算，但有个问题：审批流程长，有的房东不愿意等。
我身边就有朋友因为房东急着要钱,被迫全走商贷，多花了十几万利息，这事儿得提前跟房东和中介沟通好，别因为省利息丢了好房子。
到底选等额本息还是等额本金？
这个问题网上吵得挺凶,但我觉得没有绝对的标准答案，得看你的实际情况。
等额本息：每个月还款额固定
这种方式前期还款压力小,每个月固定还那么多，很适合收入稳定的上班族，缺点是总利息高一些。
等额本金：越还越少
好处是总利息少,但前期还款压力大，比如贷款100万，等额本金第一个月可能还6500多，但等额本息只要4800左右。适合收入高、有提前还款打算的人。
我举个例子你就明白了：
同样是100万,30年，利率4.2%：
- 等额本息总利息：76.1万
- 等额本金总利息：63.2万
差大约13万，但前五年的月供，等额本金每个月要多还1000-1500元左右，你得掂量一下，自己能不能扛住这个压力。
贷款年限选20年还是30年？
这个其实是个很个人化的问题,我的建议是这样的：
如果你年轻、收入还有上升空间，选30年。 因为还款压力小，手头能留点钱做别的投资或者急用，而且通货膨胀会稀释债务，20年后的钱肯定没现在值钱。
如果快退休了或者想早点把房还清，选20年甚至更短。 总利息少，还款期限短，心里踏实。
算个小账：100万，利率4.2%
- 20年：月供约6160元，总利息约47.9万
- 30年：月供约4890元，总利息约76.1万
月供差了1270元，利息差了28万。 你愿意每个月多还1270块来省28万利息吗？这就是选择和取舍。
利率是固定好还是浮动好？
这个真的看你对未来利率走势的判断。
LPR浮动利率：随行就市，降了你跟着省，涨了你跟着亏，现在整体经济形势，有人认为利率还会降，那选浮动就赚了。
固定利率：锁定一个数值，不管外面怎么变都跟你没关系，适合特别讨厌不确定性的人。
我个人的感觉是,现在这个阶段，浮动利率可能更合适，因为从全球经验看，咱们的利率水平还不算很低，长期看还有下降空间，但也有人说万一通胀起来利率就涨了，这事谁也没法保证。
一点小提示
不管选哪种,一定要看合同里的重定价日，有的银行是每年1月1日重定价，有的是按照放款日，这个细节决定了你享受利率调整的速度。
提前还款划不划算？
这是很多人纠结的问题,我直接说结论：
如果你有钱又没有更好的投资渠道，提前还贷肯定划算。 因为房贷利息是确定的，而理财收益现在很难超过房贷利率。
但是要注意几点：
- 等额本息还款前期，利息占比高，提前还款效果明显
- 等额本金还款中后期，利息已经还得差不多了，提前还款意义不大
- 有些银行有违约金，得问清楚
比如你贷100万,利率4.2%，还了5年，这时候想提前还款50万：
- 如果提前还,能省下十几万利息
- 如果拿这50万去理财,年化4%的话，十年也就赚20多万，而且还不保证稳定
算下来提前还款更划算，除非你能找到年化5%以上且没风险的投资。
还有一些小细节你得知道
银行流水要够。 一般来说月供不能超过月收入的50%，有的银行要求更严，这个提前准备，别贷不下来。
首付比例不是越低越好。 首付低虽然能更早上车，但月供高，利息也多，我建议首付尽量多给，至少30%以上。
别只看利率，还要看服务。 有些小银行利率低，但审批慢、流程多；大银行效率高，有时候还能沟通，这个得实地问。
公积金贷款有额度上限。 各城市不一样，北上广深可能高一些，二三线城市低一些，而且跟你的缴存年限、缴存基数都有关系，这个信息去本地公积金官网查最准。
写在最后的话
买房子贷款这件事,说到底没有银弹般的标准答案。最好的方案取决于你的收入水平、风险承受能力、对未来的判断。
我见过很多人为了省利息,选了等额本金，结果前两年压力大得睡不着觉；也见过有人图安逸选30年等额本息，结果到退休了还在还贷款。
所以我的建议是：算清楚账，想明白自己的情况，然后做选择。 别盲目跟风，也别太纠结，因为市场总是在变的。
反正,房子是用来住的，不是用来焦虑的，贷款这事儿找到最适合自己的平衡点就行，别太苛求“最优解”，毕竟完美主义者买不着房，而犹豫的人，永远在等下一次机会。
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希望本篇文章《买房子贷款怎么划算？这事儿得掰开揉碎讲》能对你有所帮助！
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本文概览：说实话,第一次听说“房贷怎么选”这个问题的时候，我脑子里第一反应是——这不就是看哪个利率低选哪个吗？后来真正开始研究才发现，这里面门道...