说实话,我从来没想过自己有一天会认真研究“高评”这个操作，直到去年一个朋友找我喝酒，说他买房子的时候做了高评，现在每个月月供比预想的多了一千多，问我这算不算亏了，我当时就懵了，因为我自己对“高评”的理解也就停留在“多贷点钱出来”这个层面，后来我花了大半个月，翻了资料，问了银行的朋友，还跟两个中介聊过，才算把这事儿理清楚了，今天我就把我知道的，完完整整地跟你说一遍。
什么是买房子做高评？其实就是“房价写高点，贷款多拿点”
先别急,咱们从头说。
高评，全称叫“高评估价”，就是你在买房的时候，把房子的评估价做得比实际成交价高一点，比如一套房子实际成交价是150万，但你让评估公司把它评到180万，然后你按180万去申请贷款，按首套房首付30%来算，本来150万的房子你首付要45万，贷款105万；但按180万来算，首付变成54万，贷款126万。
等一下,你是不是觉得我做错了？不对，关键点来了——如果你实际成交价是150万，你按180万去贷款，贷出来126万，那你就等于多贷了21万，这21万，就是你“做高评”多出来的钱。
这笔钱,银行会打到卖家账户里，然后卖家再私下退给你，或者直接用来付装修、还信用卡、干别的，说白了，就是用房价做载体，提前从银行拿点现金出来用。
为什么有人会去搞高评？说到底就是“钱不够，又想上车”
我观察下来,做高评的人，大概分这么几种情况：
| 情况 | 具体原因 | 常见人群 |
|---|---|---|
| 首付不够 | 手头钱不够30%，想通过高评把贷款额度拉上去 | 刚工作的年轻人、积蓄不多的家庭 |
| 想把装修钱贷出来 | 买房后手里没钱了，想靠高评拿点装修费 | 普通工薪族 |
| 做经营贷或套现 | 想把房产增值部分套出来，用于投资或周转 | 有生意的人、投资客 |
| 想减少现金占用 | 明明有钱但不想一次性掏太多，想留点钱在手里灵活用 | 有点钱但现金流紧张的人 |
我那个朋友就属于第一种,他当时看中一套老小区的两居室，总价160万，他手里只有30万左右，首付48万他是真拿不出来，后来中介说可以做高评，160万的房子评到195万，贷款贷了136.5万，他首付只需要23.5万，是不是听着挺美？
但他后来为啥愁眉苦脸？因为贷款多了，月供从本金加利息的预期额度直接拉高了，他原本按160万贷112万算，月供大概6500左右，改成按195万贷136.5万后，月供直接飙到了快8000，他自己工资才一万出头，加上他老婆挣的，每个月还完月供、物业、水电，基本就剩不下什么钱了。
做高评的关键点，你要是不搞清楚，千万别动手
评估价和成交价之间有个“合理差值”
银行不是傻子,你评得再高，也不能离谱。高评的上限大概是实际成交价的1.2倍左右，超过这个比例，银行风控系统会自动拦截，或者要求重新评估，有的银行甚至直接把高评范围控制在10%-15%以内。
而且不同城市、不同银行对高评的容忍度不一样，比如一线城市、热门地段、电梯房、次新房，这些房子的评估价比较好拉高；而那些老破小、郊区的房子，银行给到的评估价本身就偏低，你再想往上拉，空间就很小。
评估公司是关键，但也要小心被人坑
高评的核心,是评估公司和银行评估部门之间的“默契”，一般情况下，中介会帮你联系合作的评估公司，这些公司跟某些银行的信贷部门有长期关系，知道“给多少额度不会触雷”。
但问题也在这儿——有些中介或者评估公司为了多赚佣金，会把评估价报得特别高，比如实际170万的房子给你评到210万，看起来很诱人，但银行那边一旦发现这个价格严重偏离周边市场价，直接拒贷，你不但拿不到钱，还得被银行拉黑名单，后续想再贷款就难了。
卖家愿不愿意配合，这是个很大的变数
高评不是你自己能搞定的,需要卖家配合，比如实际成交价150万，合同签成180万，多出来的30万，卖家需要在收到贷款后，私下把这笔钱退给你，有些卖家担心风险，或者觉得麻烦，就不愿意干，还有些精明的卖家，会要求你先把“多出来的钱”提前给他一部分，或者直接要求你签一个“高评风险自担”的协议。
我朋友当时就遇到了一个纠结的卖家，最后中介出面协调，加了5000块钱“配合费”，才把这事儿办下来，这笔钱，就是额外成本。
做高评的隐性成本，比你想象中要多
很多人只看“多贷了钱”这一面，忽略了另一面，我来给你算一笔账：
假设你实际成交价150万，做高评到180万，贷款126万（按70%算），首付实际只付了24万（150万-126万），看起来首付省了不少，但实际成本呢？
| 项目 | 正常贷款（按150万贷105万） | 做高评后（按180万贷126万） |
|---|---|---|
| 首付金额 | 45万 | 24万 |
| 贷款总额 | 105万 | 126万 |
| 30年等额本息月供（按4.1%利率） | 约5070元 | 约6085元 |
| 每月多还 | 1015元 | |
| 30年多还的总利息 | 约77.5万 | 约93万 |
| 30年多还利息差额 | 约15.5万 |
你看明白了吗？你每多贷1万块钱，30年下来要多还差不多1.9万的利息，如果你拿多贷出来的21万去做投资、去创业，年化收益率能不能覆盖这1.9万的成本？如果不能，那你就是在亏钱。
而且还有一笔钱你忘了——高评本身也是有费用的，有的评估公司收评估费，中介会收“高评服务费”，一般是贷款额度的1%-3%不等，我朋友那个案例，中介收了1.5个点的费用，也就是126万的1.5%，差不多接近1.9万，这笔钱还没算进上面那个表格里。
做高评的三大风险，你一定要知道
银行抽查或回访，被发现就完了
银行放贷后,会有贷后管理，比如抽查你的购房合同、发票、银行流水，有时候还会回访卖家，如果发现合同金额和实际成交金额对不上，或者卖家说漏嘴了，银行可以直接认定你“骗贷”，这个结果不只是让你补钱那么简单，还会被列入银行黑名单，以后你在这家银行就贷不了款了，甚至影响你的征信。
有个数据我印象挺深,某国有大行2023年贷后检查发现的高评违规案例，有接近四成被要求提前还款，三成左右直接被拉黑，这个比例不小。
房价下跌，你的亏损会加倍
高评的本质是加了杠杆，你本来只贷了105万，高评后贷了126万，多了21万的债务，如果未来几年房价下跌了10%，你那个150万的房子只值135万，但你的贷款还有120多万没还，这个时候你想卖房，连贷款都还不清，还得自己贴钱，这种局面，负资产”。
我一个同事的亲戚,2019年在燕郊买了套房子，当时做了高评，贷了比较多，后来燕郊房价跌了，他那套房子现在市值比贷款余额还低30多万，想卖也卖不掉，想换房也不行，整个人被套住了。
政策变化，你的贷款可能被卡住
现在很多城市在严查经营贷、消费贷和房贷之间的倒腾，如果你做高评是为了套现，然后拿去买房或者炒股，一旦被查到，银行会让你立刻还清贷款，而且近几年银行对住房贷款审批越来越严，高评的口子正在一点点收紧。
如果非要高评，这几点建议你记下来
说了这么多,我知道你还是想问：那我到底能不能做？
我的建议是——如果你非要走这条路，至少要做到以下五点：
- 高评幅度控制在10%-15%以内，别贪心，超过20%被拒贷的风险就很大了。
- 找靠谱的中介和评估公司，别找那种一上来就给你吹“可以评到200万”的，那大概率是在画饼。
- 提前跟卖家沟通清楚，最好签一份补充协议，明确高评部分的资金是怎么返还、什么时间返还，避免后续扯皮。
- 算清楚多出来的利息和费用，别只看到多拿的钱，要把未来30年多还的利息算进去，看看你是否承受得起。
- 给自己留点备用金，万一银行后来要求你补差价或者提前还款，你得有钱应对，不能到时候抓瞎。
我认识一个做房产投资的朋友,他跟我说过一句话，我觉得挺有道理：“高评这件事，它本质上不是帮你省了钱，而是帮你把未来的钱提前拿到现在用，你用不用得好这笔钱，才是关键。”
如果你的目标是解决当下的首付缺口，而且你确信未来的收入能覆盖多出来的月供，那高评可以是一个过渡办法，但如果你只是想把钱套出来买辆车、旅个游或者干点别的消费，那我真的劝你想清楚，毕竟，银行贷款要还三十年，而你那一趟旅游，顶多爽那七天。
说到底,买房子是大事，高评只是其中的一个技术操作，它能不能让你真正受益，不看你操作得多漂亮，而看你有没有看清那些藏在数字背后的代价。
反正我那个朋友,现在每个月看着银行扣款短信，跟我说：“早知道当初咬咬牙少贷点，现在日子能宽裕不少。”你说这话，是真的，还是假的？你自己琢磨吧。
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我是365体育直播_电竞比分_电竞即时比分_电竞比分直播_365体育的签约作者“kyadmin”！
希望本篇文章《买房子做高评，这事儿到底能不能干？我跟你好好捋一捋》能对你有所帮助！
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