说实话，我第一次听到“买房子购置税”这五个字的时候，脑子里蹦出来的第一个念头是——又得掏一笔钱？后来研究了好一阵子，才搞清楚，咱们国家压根儿就没有“买房子购置税”这个官方税种，这词儿啊，其实就是民间对买房过程中各种税费的一个俗称，就跟四川人管所有辣的都叫“海椒”一个道理。
那买房到底要交哪些税？哪些能省？哪些必须掏？今儿咱就掰扯掰扯，保证让你听完不光明白,还能跟中介聊的时候显得特懂行。
得把“购置税”这仨字儿拆开看
很多人一听“购置税”就想到买车，买车交购置税，买房也交？不对，买新房，你交的是契税，不是购置税,契税和购置税是两码事。
- 契税：房子归你的时候，国家收的一笔“过户认可费”，税率1%到3%不等。
- 增值税：卖房的人才交,但有时候会转嫁到你头上。
- 个人所得税：卖房的人再买或者不买,跟这税有关系。
- 印花税：以前买房得贴邮票似的贴印花,现在基本免了。
- 土地增值税：普通住宅基本免征,别紧张。
你看，这里面没有一个叫“购置税”的，所以以后中介跟你说“要交购置税”，你得礼貌地纠正他：“哥，咱们聊的是契税吧？”——保证他高看你一眼。
契税，你买房最大头的那笔税
新房和二手房，契税都得交,税率分三档：
| 情况 | 税率 | 举个例子（房子总价500万） |
|---|---|---|
| 首套房，面积≤90㎡ | 1% | 交5万 |
| 首套房，面积＞90㎡ | 5% | 交7.5万 |
| 二套房，面积≤90㎡ | 1% | 交5万 |
| 二套房，面积＞90㎡ | 2% | 交10万 |
| 三套房及以上 | 3% | 交15万 |
注意啊，这是全国大部分地区的标准，但个别城市有细微调整。 比如北京、上海、广州、深圳，首套90㎡以上也按1.5%收,但二三线城市有时候会有减免政策。
所以你看，面积这玩意儿特别关键，一个首套刚需，买个89㎡的房子和91㎡的房子，契税能差出将近一倍，我有个朋友，当年为了省那两万块钱契税，硬是挑了个89.97㎡的房子，最后交房实测面积90.5㎡，多交了好几千,气得他念叨了半年。
增值税和个人所得税——卖家的锅，有时得你背
买二手房的时候，这些税表面上归卖家交，但实际操作中，很多卖家要“净得价”，意思就是所有税费你出,所以你得会算。
增值税
- 房子满2年（北上广深满2年或满5年）,普通住宅免征增值税。
- 不满2年，增值税按5.3%左右缴（含附加税）。
举个例子： 一套不满两年的房子，总价300万，增值税就是300万÷(1+5%)×5.3%≈15.14万，这笔钱,大部分情况下你得出。
个人所得税
- 满五唯一（房子满5年且是卖家在北京唯一住房）——免征。
- 满五不唯一——交1%或差额的20%。
- 不满五年——交卖房总价的1%。
这里有个小技巧：如果你看中一套房子，一定要问清楚卖家是不是“满五唯一”，如果不是，你得多掏好几万块钱,这钱你拿来买个车不好吗？
还有一些小额税费，别忽略
除了上面这些大头的,还有一些加起来几千块的：
- 维修基金：新房交房时交，每平米几十到一百多不等，是以后修电梯、刷外墙用的。
- 登记费：办房产证的费用,大概几十到几百块。
- 测绘费：如果二手房面积有争议,可能要重新量。
- 评估费：贷款买房，银行会让你找评估公司估房子,千分之三到千分之五。
- 中介费：这个其实不算税，但确实是买房成本里的大头，链家这类中介收房款的2%-3%，300万的房子就是6-9万,这个比税还狠。
买房前，你得有个“税费自查清单”
我建议你把下面这个保存下来,看房的时候一条条核对：
- 新房：契税 + 维修基金 + 登记费
- 二手房（满二）：契税 +（个人所得税，如果不满五唯一）+ 中介费
- 二手房（不满二）：契税 + 增值税 +（个税）+ 中介费
关键问题留到最后问卖家： 这是满五唯一吗？这是你首套房还是二套房？房本过了2年没有？知道这些,你就能算出到底要掏多少钱。
等额本息和等额本金跟税没关系，但跟你的钱包有关系
顺着聊两句贷款，很多人问：交完税贷款怎么还？“等额本息”月供固定，适合收入稳定的人；“等额本金”前期还得多，后面越来越少，适合前期手头宽裕、想少还利息的人，这两个跟交税没关系，但你每个月的现金流和税费一叠加,会影响你整个买房的预算。
我见过太多人，光计算首付，忘了算税费和中介费，结果签了合同才发现还要多掏十几万,那时候哭都来不及。
有些省税的方法，反而是合法的
别想着偷税漏税，那违法,但合法省税是真存在的：
- **买新房90㎡以下：首套契税才1%，比90㎡以上的1.5%省了0.5%。
- 买满五唯一的二手房：个税增值税全免,光这两项就省好几万。
- 用首套房资格：首套契税最低1%，三套房直接飙到3%。
- 老家和外地别同时买房：很多地方认房又认贷，你老家买了房，一线城市再买就算二套,契税率直接翻倍。
这些套路，中介一般不主动告诉你，因为很多中介巴不得你啥都不懂,赶紧成交。
有个小困惑：那“卖房的购置税”是怎么回事？
偶尔你会听到有人说“我买房子交了购置税”，怎么回事？要么他买的是商住两用房或者商铺，这类房产不管面积大小，契税统一3%，而且还有土地增值税等其他税费，要么他就是把“契税”和“购置税”搞混了。
这让我想起一个段子：有人去售楼处，问销售“购置税怎么算？”销售一脸懵：“您说的是契税吧？”那人很不服气：“我老婆说了，买车和买房都叫购置税，肯定有。”结果交完钱回家一查百度，才搞清楚是两个东西——老婆的钱当然也是收不回来了。
买房税费这事儿，其实没你想的那么神秘
说到底，买房子要交的税，主要就那三四样，把契税算明白，把增值税和个税搞清楚，再加个中介费兜底，你的账就算明白了，其他地方比如评估费、登记费这些，加一起也就几千块,不用太操心。
我见过最夸张的一次，一个朋友买二手房，签合同前根本没问清楚增值税的事，结果交房那天算出要补交12万的增值税，那顿饭他吃得跟吃钉子似的，所以我老跟身边人说：买房前，先问“满二满五”，再问“唯一不唯一”，最后再谈价，顺序搞反了,吃亏的只能是自己。
好了，就这些，买房是大事，税费是小事里的琐事，但越琐碎越容易出问题，下回你要是跟朋友聊起“买房子购置税”，记得告诉他——咱中国没有这个税种，但契税、增值税、个税、中介费,这四个才是真正让人肉疼的东西。
希望你看完这篇，心里能多点底气,不再被中介带节奏。
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希望本篇文章《买房子购置税，别被税字吓住，咱把账算明白》能对你有所帮助！
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