先说说我为什么跑到摄山星城去看房
去年夏天，我老婆突然跟我说：“咱们把现在这套老破小卖了吧，换个大点的。”当时我第一反应是——南京房价这么高，我们能换哪儿去？结果她甩给我一个楼盘名字：摄山星城，说真的，我第一次听到这个名字时，脑子里蹦出来的画面是“摄山”是不是跟“射雕”有什么关系？后来才知道，人家就在栖霞山那边,离著名的栖霞寺不远。
那阵子我们前前后后跑了不下十趟，中介小哥都认识我们了，现在想想，买房子这事儿，光看网上的数据真的不够，必须得实地去感受，我今天想跟你聊的，不是什么中介软文，就是我作为一个普通买房人,把这儿里里外外摸了个遍之后的大实话。
摄山星城到底在哪儿？交通方便不方便？
先给大家画个地图——摄山星城位置在栖霞区，具体说就是绕城公路以东、栖霞大道以北那一带，从新街口开车过去，不堵车的话大概35到40分钟。但这个“不堵车”三个字，在南京你懂的，基本等于“大年三十下午”这种限定时间。
公共交通的实际情况
我专门挑了早高峰去坐过一次地铁,大概说说体验：
- 最近的地铁站：2号线经天路站，从小区门口骑共享单车到地铁站大概是8到10分钟
- 公交车：有178路、196路等几条线，早高峰基本10-15分钟一班
- 通勤时间：如果要去新街口上班，全程差不多1小时15分钟到1小时30分钟
说实话，这个通勤时间在南京不算特别夸张，但也不轻松，我认识一个住这儿在中山东路上班的程序员，他每天7点10分出小区门,8点40左右能到公司楼下。
不过有一点值得说——栖霞大道在拓宽改造，听说是为了配合龙潭港那边的发展，等这条路修好，开车到仙林可能也就十几分钟，到市中心估计能省个10到15分钟，但话说回来，修路这事儿，从规划到完工,谁知道要等多少年。
小区环境怎么样？住着舒不舒服？
第一次进摄山星城，我其实有点意外。小区绿化做得还真不赖，不是那种随便种几棵树糊弄人的，中心那块有个小湖，边上种了好多银杏，秋天的时候，黄叶子铺了一地，我老婆当时就说了句：“这要是住这儿，每天下楼遛弯都值了。”
楼盘的基本信息
| 项目 | 具体情况 |
|---|---|
| 开发商 | 南京栖霞建设集团 |
| 物业公司 | 栖霞物业 |
| 容积率 | 约1.8 |
| 绿化率 | 约35% |
| 建设年份 | 一期2013年，二期2016年，三期2018年 |
| 主力户型 | 78㎡两房，95㎡三房，120㎡三房 |
容积率1.8是什么概念？简单说就是比现在很多新建的高层楼盘要低不少，现在南京很多新盘动不动就2.5以上，住进去感觉楼挨着楼，看对面窗户能看到邻居在吃什么菜，摄山星城这边楼间距相对宽敞,低楼层采光也不会太差。
我特别喜欢的一个细节
小区里头有个不大不小的人工湖，边上修了条塑胶跑道，一圈下来大概800米。每天早上能看到很多人在那儿跑步、遛狗、带小孩，我老婆说这就叫“生活气息”，确实，那种感觉跟住在河西那些封闭式豪宅区不一样，没那么精致,但更有人情味。
不过也有槽点——停车位严重不足，一期二期当初规划的时候可能没预料到后来车这么多，现在很多车只能停在路两边，有时候晚上回来晚了，转好几圈都找不到位置，三期好一些，地下车位配比高，但价格也不便宜,一个车位十几万。
周边配套怎么样？买菜上学方便吗？
这是每个买房人最关心的问题之一。说实话，摄山星城的配套属于“够用但不出彩”那种。
生活设施
- 菜市场：小区旁边就有一个菜场，不大，但日常买菜够用，开车10分钟有个更大的仙林菜场
- 超市：苏果便利和世纪联华都有，基本生活用品能买到
- 医院：最近的社区医院走路10分钟，大一点的栖霞区医院开车15分钟，遇到大病还是得往市区跑
- 餐饮：小区门口有几家小饭馆，味道嘛，只能说“不饿死”，想好吃的还得去仙林
教育资源
这个我重点说下，因为我自己有孩子,所以特别关注。
摄山星城对应的学区是摄山星城小学和摄山初级中学，这两个学校在栖霞区里处于什么水平呢？我专门问过几个家长,也查过一些公开数据。
- 摄山星城小学：整体教学质量算是栖霞区中等偏上，不算顶尖，但也不差，校长是以前从南京某名校挖来的，这几年抓得比较紧
- 摄山初级中学：这个就有点…嗯，只能说一般，中考成绩在区里排中游偏下
所以如果你家孩子特别争气，或者你愿意花时间辅导，那问题不大，但如果你指望学校能给孩子带来特别大的提升，那可能得再想想，我有个朋友就是这个情况，他小孩今年刚上小学，他们打算小学在这儿读,等初中想办法转到仙林那边去。
房价到底划不划算？值不值得买？
说了这么多，终于到最关键的问题了——价格，截止2024年底的数据，摄山星城的二手房均价大概在18000-20000元/㎡之间，具体看户型、楼层、装修情况。
作为一个参照，仙林那边的二手房均价基本在28000-35000，新街口附近更是要4万起步，这么一比，摄山星城的价格确实有吸引力。一套90㎡的三房，总价大概170万左右，首付三成的话50多万就能上车。
跟周边几个盘对比一下
| 楼盘名称 | 均价（元/㎡） | 年份 | 地铁距离 | 学区 |
|---|---|---|---|---|
| 摄山星城 | 18000-20000 | 2013-2018 | 约1.5公里 | 一般 |
| 仙林湖某盘 | 28000-32000 | 2016-2020 | 500米 | 较好 |
| 龙潭某新盘 | 16000-18000 | 2022 | 规划中 | 未定 |
| 尧化门某盘 | 22000-25000 | 2015-2019 | 700米 | 中等 |
从表格能看出来，摄山星城属于那种“牺牲一些配套换取更低价格”的楼盘，比龙潭贵一点，但配套成熟很多；比仙林便宜很多,但通勤和学区确实差一截。
出租回报率怎么样？
我专门问过这边的中介，一套90㎡的房子，简单装修后大概能租到2500-3000一个月，算下来年租金回报率大概在1.8%-2.1%之间，比银行定期高点，但跟理财比差点意思，不过话说回来,现在买房谁还敢说能靠租金赚大钱？
那到底买不买？我给你说说我的结论
老实讲，我最后没买这儿，不是因为它不好，而是我老婆上班在新街口那边，每天一个半小时通勤她实在受不了,但这不代表摄山星城不值得买。
我觉得以下几种人可以考虑入手：
- 在仙林或栖霞工作的人，通勤就十几二十分钟，太方便了
- 预算有限的刚需，170万在南京真的没多少选择，这里至少能住得舒服
- 想要低密度居住环境的人，1.8的容积率住着确实不压抑
- 对学区要求不高、或者打算让孩子小学在这儿上的家庭
如果属于以下几类人，可能要慎重：
- 每天必须到市中心上班，通勤时间会让你怀疑人生
- 特别看重学区，摄山星城的初中确实不算强
- 想把房子当投资品，这里的升值空间短期内估计有限
我有个同事最后还是买了这儿，他跟我说了一句话我觉得特别在理：“我知道这房子有各种不完美，但我算了一下，同样的钱在别的地方只能买老破小，在这儿能买稍微新一点的，面积也大，孩子还能在小区里跑来跑去，这就是我要的。”
后来我去他家做客，坐在他阳台上看到对面那片银杏林的时候，我忽然有点理解他的选择了，房子嘛，说到底就是个住的地方,你说呢？
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希望本篇文章《摄山星城房子能买吗？一个住过两年的真实住户告诉你真相》能对你有所帮助！
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