说实话，我每次走龙泉路,心里都有点复杂。
这条北起茨坝、南接一二一大街的城市干道，在昆明人心里，既不是最光鲜的“门面”，也不是被遗忘的角落，它更像一个熟络的老邻居——有点自己脾气，也有自己的小日子，今天想跟你聊聊龙泉路上的房子，不是从投资客的PPT里抄来的话术，纯粹是我自己跑断腿、看花眼之后的一些零碎感受。
龙泉路不是一条笔直的路，它是好几段拼接起来的生活
你要是把龙泉路从头走到尾,会发现它简直像三四个不同的小城市缝在一起。
北段（茨坝一直到云南机电职业技术学院附近），这一片以前是老工业区，现在到处是昆明机床厂、云南重机厂的旧影子，走在路上，能看到红砖厂房改成的创意园区，也夹杂着不少老小区，这边的房子特点是：楼龄普遍偏老，容积率低，树特别多，夏天走在人行道上，法国梧桐能把太阳遮得严严实实，那种阴凉是老城区独有的奢侈，但配套嘛，确实弱一点，大型商超少,看病得往南走。
中段（从龙泉路与二环北路交叉口到小菜园立交），这是整个龙泉路的精华区，楼盘明显新了一个档次，像中海、碧桂园、美的这些开发商的次新小区，基本都集中在这段，路面也宽，两边底商热闹，水果店、药店、小饭馆一家挨一家，晚上七八点，路灯亮起来，遛狗的人、跑步的人、推着婴儿车的年轻父母，把整条路填得满满当当，住在中段，你会觉得自己没离开城市,但又比市中心那头多了一口气。
南段（小菜园到一二一大街），严格来说已经靠近云大、师大老校区了，这边房子有个特别明显的特征：小户型多，租客比例高，很多老破小改造过的单间、一室一厅，住着考研的学生、刚工作的年轻人、在隔壁电脑城上班的小伙子，楼道里经常飘着泡面和外卖的味道，生活气息浓得有点拥挤，你要是爱清净，南段的老小区可能不太适合你；但你要是贪图方便，下楼就是公交站、共享单车、各种苍蝇馆子,那真的一绝。
买龙泉路的房子，你到底买的是什么？
很多中介朋友跟我说，龙泉路的房子“抗跌”，我不完全同意，但也不完全反对,关键要看你想从这套房子里得到什么。
如果你是刚需自住，那重点盯中段和北段的二手房
我去年陪一个朋友看房，他预算一百五十万左右，想要三房，还要离他老婆上班的北市区分区不太远，我们前后看了差不多二十套，最后锁定了龙泉路中段一个2012年的小区，房子不大，建筑面积88平，但得房率不错，客厅带阳台朝南，能看到一点点长虫山的轮廓，物业费一块八一平，小区里种了桂花树,秋天进门就是一股甜香。
他说了一句话我印象很深：“在这儿住，下楼买菜不用开车，孩子上学走路能到，周末去月牙潭公园也就一脚油门，这钱花得不冤。”
这就是龙泉路房子的第一个价值：生活成熟度极高，你不用等规划落地，不用赌未来有没有地铁（其实已有2号线延长线规划讨论，但落地未知），你现在就看到的生活是什么样，住进去就是什么样，对于拖家带口的人来说，这种“确定感”比什么都贵。
如果你是投资客，我想泼点冷水
龙泉路不是没有涨过，2016年到2019年那波行情，它跟着大盘涨了不少，但问题是，它没有那种爆发性的“故事”可以讲，没有名校学区划片的大幅变动，没有国家级新区的政策红利，也没有大型商业综合体落地（那个传说中的爱琴海购物公园，说了好几年，目前看还是没影），它的房价涨幅，基本就是昆明平均水平，不会让你暴富,但也不会让你套牢。
所以你要是抱着“买龙泉路等翻倍”的心态，我劝你换个地方，但你要是想找个租金回报率还行、流动性尚可的标的，龙泉路中段的小户型（40-60平）倒是可以考虑，因为旁边有云南财经大学和昆明理工大学几个校区，租客群体非常稳定,租金从来不愁。
龙泉路房子的“坑”，我也得给你掰扯清楚
没有完美的区域，龙泉路的问题也不少,而且挺要命。
第一，交通拥堵。 早晚高峰，从北二环下桥口一直堵到小菜园立交，三公里的路开四十分钟很正常，我有个住实力壹方城的朋友，每天七点出门，才能避开最堵的那一波，他自嘲说：“买这房子，一半钱是给路修的。”如果你上班在呈贡或者西山那边,通勤时间可能让你崩溃。
第二，老旧小区的物业问题。 北段很多单位福利房，没有正规物业，就一个门卫大爷看门，垃圾清运不及时、楼道堆杂物、外墙渗水，这些问题举报了也不一定有人管，你要是预算有限只能买老小区，建议先晚上八九点去小区里转一圈，看看垃圾点、路灯、停车情况,比看户型重要多了。
第三，坡地多。 龙泉路沿线不少楼盘建在缓坡上，看着是“台地景观”，实际上老年人腿脚不便，推婴儿车也费劲，你去看房的时候，一定得穿着运动鞋，从大门走到单元门口，自己感受一下那个坡度，别只看样板间，那玩意儿在平地上,跟实际存在差。
不同楼盘的真实体感，我大概列个表供你参考
| 楼盘/小区（大致区域） | 建成年份 | 优点 | 缺点 |
|---|---|---|---|
| 实力壹方城（中段） | 2015年左右 | 次新盘，商业配套好，物业管理在线 | 价格偏高，部分楼栋临街噪音大 |
| 中海锦苑（北段） | 2018年左右 | 房龄新，户型方正，小区环境好 | 周边商业欠缺，买菜得走一段 |
| 美的云熙台（中段靠北） | 2020年左右 | 精装交付标准高，智能化配置 | 离主干道有距离，公交班次少 |
| 老厂区宿舍（北段） | 1990-2000年 | 总价低，得房率高，邻里熟络 | 无电梯，管线老化，贷款年限受限 |
| 月牙塘小区（南段边缘） | 1998年 | 位置绝佳，旁边就是公园，学区稳定 | 房龄太老，内部设施陈旧，停车难 |
这张表只是我根据看房经验做的粗略分类，具体楼栋、楼层、朝向都会影响实际体验，你去实地看的时候，一定要问清楚土地剩余年限（有些老房子是划拨地，转手要补地价）、水电是民用还是商用（个别公寓性质）、有没有渗水痕迹（顶楼和西晒户型重点看）。
龙泉路房子，到底适合谁？
写到这儿,我脑子里冒出来的是几个具体的人。
一个是在财大教书的老教授，他就住在北段的老小区里，每天走路去上课，院子里种了棵石榴树，秋天果实压弯枝头，他不需要地铁，不需要商场,需要的是清晨的鸟叫和门口的修鞋摊。
一个是在市中心上班的年轻情侣，他们买了中段一个两居室，贷款三十年，每天晚上在楼下吃碗小锅米线，然后沿着龙泉路散步到盘龙江边,他们看中的是下班后的那一碗热汤和不用换乘的公交。
还有一个是从地州来昆明带孙子的阿姨，租在南段的老小区里，每天早上去菜市场跟人讲价，傍晚在院子里扇着蒲扇看孙子跑，她不在乎房子新旧，只在乎楼下有没有诊所,菜价贵不贵。
你看，龙泉路的房子，从来不是用来“看”的，是用来“住”的，它承载不了太多财富幻想，也给不了你顶尖的城市景观，但它像一件穿旧了的棉布衬衫，舒服，自在,还有点自己的味道。
你如果正考虑在这里安家，我建议你找个不下雨的周末，自己坐公交车从北到南走一趟，在茨坝下车，闻闻老厂区的铁锈味和樟脑味；在二环北路下车，站在天桥上看车流；在小菜园下车，去巷子里吃碗豆花米线，然后你再问自己一遍：这儿,能住十年吗？
这个问题的答案,比任何房价预测都重要。
本文来自作者[kyadmin]投稿，不代表365体育直播_电竞比分_电竞即时比分_电竞比分直播_365体育立场，如若转载，请注明出处：http://www.unclesamedu.cn/fangchan/4851.html
评论列表（4条）
我是365体育直播_电竞比分_电竞即时比分_电竞比分直播_365体育的签约作者“kyadmin”！
希望本篇文章《龙泉路房子，一条路的前世今生，和你到底该不该在这儿买房》能对你有所帮助！
本站[365体育直播_电竞比分_电竞即时比分_电竞比分直播_365体育]内容主要涵盖：365体育直播,电竞比分,电竞即时比分,电竞比分直播,365体育
本文概览：说实话，我每次走龙泉路,心里都有点复杂。这条北起茨坝、南接一二一大街的城市干道，在昆明人心里，既不是最光鲜的“门面”，也不是被遗忘的...